为了帮助市民更多地了解二手房交易中应注意的问题，本报“置业课堂”将联合福州各大房产中介推出福州买卖房中出现的典型案例分析，希望能给置业的朋友多一些启示。

　　置业课堂热线：0591－87813795，接听时间：每周四13：30－16：00。

　　本期置业课堂主讲嘉宾：

　　麦田房产置业顾问 方小玲　

　　【案例】：

　　贷款记录影响贷款成数

　　2008年6月，张先生向李某购买了一套135平方米的住宅，总价近70万元。之后，他支付了履约保证金7万元，并签署了买房协议，并约定“以贷款形式支付房款”。 签约后，评估公司根据张先生陈述他名下无贷款的前提，张先生可向银行申请70%的贷款，贷款金额为42万元，张先生还需准备21万元的购房款（原支付的履约金7万元在交易中转作购房款）。

　　然而银行工作人员告诉他，张先生在五年前曾向银行贷过一次款，虽然已结清并已售出，但此次贷款仍然是二次贷款，只能按评估净值的60%贷款，即只能贷36万元。这就意味着张先生需准备27万元的购房款，张先生与李某签订的买房协议中又注明：如果签约后的五个工作日内不付清房款，将被视为违约。

　　无奈之下，张先生以“因银行贷款政策改变，办不出足额贷款”为由向卖方提出款项延期支付的要求。最终双方另行签订了补充协议，买方补偿卖方人民币贰仟元整。　　

　　【支招】：

　　购房前要了解银行贷款政策　　

　　当前，不少二手房买卖合同中，都出现对自己贷款成数不了解而签下合同，特别容易忽略已结清银行贷款或是已出售的房产，当到银行办理借款手续时，发现原来不是第一套贷款或资信不良导致银行无法按评估净值的70%来贷款，最终无法在约定的时间内筹齐房款的现象，所以，希望购房前买方能先落实一下目前的银行贷款政策，并了解自己的资信及贷款额度后再签订合同。