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开发商走租售并举道路 对福州楼市有何影响?

时间: 2016-04-28 10:28:23        来源:东南快报
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 嘉宾张伟霖 福州中原地产代理有限公司研究部总监

    ■新闻回顾

    日前,福建省住建“十三五”专项规划出台,促进房地产市场的健康发展是五年工作的重要一环,其中住房租赁市场有望得到较大的发展。根据规划,我省计划多渠道发展住房租赁市场,政府鼓励各类机构投资者从事住房租赁经营,通过长期租赁或购买社会房源的方式出租,积极支持进城农民购房、租房,促进银行向农业转移人口发放住房贷款。与此同时,我省还支持房地产开发企业从单一开发销售向租售并举模式转变,将持有房源向社会出租,开发建设专门用于租赁的住房。

    此外,根据规划,省内库存量大、去化周期长的三、四线城市,将暂停土地供应,特别是一些存在商业用房库存去化周期长的城市,暂停商业用地出让。特别是一些存在商业用房库存去化周期长的城市,暂停商业用地出让。

    请问,开发商走租售并举的道路行得通吗?如果行得通,对福州楼市有什么影响。同时,暂停库存量大的三四线城市的土地供应,是否意味着目前三四线城市的商业物业在未来会有一定的价值提升的可能?

    ■专家解读

    在福州市场,租售并举集中在商业物业

    租售并举可以理解成,支持房地产开发企业从单一开发销售向租售并举模式转变,将持有房源向社会出租,并开发建设专门用于租赁的住房。

    实际上,这是两个问题。第一,将持有房源向社会出租,这就相当于在盘活市场的存量房,提升整个存量房的利用率,整体还是在围绕中央明确提出的“去库存”战略方针,这可以理解为“去库存”的升级版,因为之前政府在去库存这块可能更多的是在发布一些利好政策来直接刺激消费者的购房需求,但是现在在促进存量房快销的同时,把一些项目剩余房源利用租赁的形式来解决资源闲置或浪费的问题。

    第二,开发建设专门用于租赁的住房。在当前福州房地产市场上,有一些楼盘确实存在着以租代售的楼盘,但是性质跟专门开发用于租赁住房是不一样的,当前以租代售的楼盘均存在着以“项目超高、集体产权、地下空间”等土地产权等问题而无法拿到预售证,无法实现销售的背景下,才改为售卖使用权来变相销售。另外,有一些新的租赁创意,例如you+公寓,或者小米公寓,在当前市面上也是颇受年轻、个性的租房者欢迎,这些租赁公寓能受到市场的热捧主要还是在于有成熟的运营团队及完善的管理制度作为依靠。从这点来讲,租赁管理经验及制度是开发商所欠缺的。

    以目前福州市场的现状来看,福州市场的租售并举模式主要集中在商业物业,如城市综合体,或者是写字楼等物业形态。而,住宅物业,福州还没有出现真正意义的租售并举。个人认为,不管是提高剩余房源的利用率,还是专门建设租赁的住房,摆在眼前的现实问题就是,出现房屋质量问题时谁来监管?或者说,会不会像部分保障房那样成为少数人的福利?又或者说,开发商会不会变成二房东的角色,去垄断新建的租赁专用房坐地起价?这些问题都应该想清楚了再去落地执行。

    二、三四线城市的住宅或许比商业更具投资价值

    首先,暂停商业属性的土地出让是在库存超过36个月城市条件下执行的。

    二线城市,拿福州来说,是在楼市发展到一定成熟的情况下,住宅市场存量过剩,因此政府主导“去库存”的同时,控制住宅地块的供应,而转至出让商服地块。现在福州的存量去化周期已经在合理、健康的范围内,换句话说就是,福州已经脱离了去库存的阶段,因此住宅土地的需求再次受到热捧。反之,前两年大量出让的商服地块已经饱和了福州市场的容量,因此才减少了商服地块的出让。

    反观福建省内的三四线城市,早些年大力发展旅游地产,到了14年房地产业经历了一个萧条期,因此很多楼盘出现“空城”、“鬼城”的现象,直至这两年,情况也并没有得到明显的改善,成交的主力还是在一、二线城市,这就说明三四线城市的人口聚集度可能并不足以支撑众多商业综合体的后续运营。当然,这也要分具体城市或具体项目而定,我个人的意见是,三四线城市的住宅底商或许比商业综合体更具有投资价值。

    东快记者 黄惠

(网络编辑:蒋成斌)